Как купить квартиру в новостройке Львова по переуступке: инструкция и лайфхаки

Привет, мечтатель о собственном жилье! Ты уже выбрал идеальную новостройку во Львове, но узнал, что все квартиры от застройщика распроданы? Не расстраивайся, выход есть — купить жилье у инвестора по переуступке прав собственности. Это законный и выгодный способ стать владельцем желанных квадратных метров. Сейчас мы разложим по полочкам, что такое переуступка и как правильно оформить сделку. Поехали!

Содержание:

• Что такое переуступка квартиры и как она работает
• Проверяем застройщика и инвестора: на что обратить внимание
• Необходимые документы для оформления переуступки
• Сколько стоит переуступка и какие налоги надо заплатить
• Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке
• Лайфхаки, как выбрать идеальную новостройку во Львове

Что такое переуступка квартиры и как она работает

Итак, переуступка или цессия — это передача прав и обязанностей по договору от одного лица (цедента) к другому (цессионарию). В случае с недвижимостью это означает, что инвестор, который вложил деньги в строительство на начальном этапе, продает свое право на квартиру покупателю. То есть ты заключаешь договор не с застройщиком, а с владельцем имущественных прав.

Схема переуступки выглядит так:

1. Инвестор покупает квартиру в новостройке на этапе котлована или начала строительства
2. Через какое-то время он решает продать свое право на это жилье (потому что передумал, нужны деньги, хочет заработать и т.д.)
3. Ты находишь этот вариант, договариваешься о цене и условиях, проверяешь документы
4. Вы подписываете договор переуступки права требования, где указана полная стоимость квартиры и твои обязательства
5. Ты платишь деньги инвестору и частично застройщику (если есть долг или комиссия)
6. После сдачи дома в эксплуатацию ты подписываешь основной договор купли-продажи уже с застройщиком и получаешь ключи от квартиры

Фактически, переуступка — это трехсторонняя сделка, где задействованы инвестор, новый покупатель и застройщик. Последний должен обязательно согласиться на «замену игрока», иначе договор будет недействительным. Поэтому так важно выбрать надежную строительную компанию, которая не исчезнет с рынка до сдачи объекта.

Кстати, во Львове около 30% сделок на рынке первичной недвижимости — это именно переуступки. Инвесторы любят наш город и активно вкладывают в жилье, чтобы потом выгодно его перепродать. Так что у тебя есть все шансы найти крутой вариант!

Проверяем застройщика и инвестора: на что обратить внимание

Чтобы не попасть на крючок мошенников и не потерять свои деньги, очень важно тщательно проверить обоих контрагентов — и застройщика, и инвестора. Вот что советуем выяснить:

Касательно застройщика:

• Репутацию и отзывы в интернете, опыт на рынке
• Наличие лицензии на строительство, разрешений, права собственности или аренды на земельный участок
• Историю и темпы возведения предыдущих объектов, не было ли задержек и «долгостроев»
• Судебные иски и претензии от инвесторов, признание банкротом
• Качество и комплектацию уже сданных домов, соответствие заявленным характеристикам

Касательно инвестора:

• Оригинал договора с застройщиком об участии в строительстве (купле-продаже, инвестировании и т.п.)
• Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт, идентификационный код)
• Доверенность или разрешение от совладельца права на квартиру (если они покупали вместе)
• Справки об отсутствии долгов или залога перед третьими лицами
• Письменное согласие застройщика на переуступку или пункт об этом в первоначальном договоре

Лучше всего доверить юридическую экспертизу профессионалам — нотариусу, юристу, риэлтору. Они помогут выявить возможные риски и подводные камни. Ведь покупая переуступку, ты покупаешь «кота в мешке» — квартиру, которой еще нет по факту. Поэтому будь внимательным и осторожным, не соглашайся на сомнительные схемы.

Необходимые документы для оформления переуступки

Чтобы грамотно составить договор переуступки, надо подготовить такой пакет документов:

• Паспорта и коды инвестора (цедента) и покупателя (цессионария)
• Договор об участии в строительстве между инвестором и застройщиком
• Дополнительные соглашения к нему, если вносились изменения (например, в планировку или метраж)
• Акт приема-передачи имущественных прав на квартиру от застройщика инвестору (если он есть)
• Платежки об оплате полной или частичной стоимости жилья инвестором
• Технический паспорт на квартиру с поэтажным планом (берем у застройщика)
• Выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество об обременении и запретах (заказываем онлайн)
• Письменное согласие мужа/жены инвестора на продажу, если он/она не участвует в оформлении

Все эти бумаги надо тщательно изучить, сверить и приложить к договору переуступки. Его мы тоже составляем в простой письменной форме в трех экземплярах — для продавца, покупателя и застройщика. Нотариального удостоверения он не требует, но пригодится, если есть сомнения и крупные суммы.

Лайфхак: Не стесняйся просить у инвестора оригиналы документов для ознакомления. Хорошо, если он сам предложит встретиться у застройщика и там все показать-рассказать. А вот отказ предоставить бумаги — тревожный звоночек, лучше перестраховаться и поискать другой вариант.

Сколько стоит переуступка и какие налоги надо заплатить

Главное преимущество покупки квартиры по переуступке — это экономия. Ведь инвестор продает ее обычно дешевле, чем застройщик на финальной стадии. Его выгода — получить живые деньги здесь и сейчас (даже с небольшим заработком), а твоя — приобрести заветные метры с хорошим дисконтом.

Но есть и дополнительные расходы, о которых стоит помнить:

• Налог на доходы физлиц (НДФЛ) — 5% от стоимости квартиры по договору. Если сумма переуступки меньше оценочной стоимости жилья, налоговики могут «докрутить» разницу и заставить доплатить.
• Военный сбор — 1,5% от цены договора. Это обязательный платеж, который идет на поддержку украинской армии.
• Госпошлина — 1% от стоимости сделки. Ее тоже не избежать, это своего рода «налог на покупку».
• Услуги нотариуса (по желанию) — от 1000 грн. Зависит от цены квартиры и расценок конторы. Но поверь, эта инвестиция стоит спокойствия и надежности.
• Комиссия застройщику — 1-5%. Некоторые строительные компании берут отдельную плату за согласие на переуступку, мотивируя это рисками и дополнительными бумагами. Хотя в законе такой нормы нет.

Так что в целом процесс переуступки обойдется тебе в 3-10% от суммы договора. Например, если инвестор продает тебе квартиру за 50 000 $, то с учетом всех сборов ты заплатишь где-то 52-55 тысяч. Но это все равно выгоднее, чем брать по полной цене от застройщика, особенно на финише проекта.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Чтобы расставить все точки над "і", давай взвесим аргументы за и против переуступки. Начнем с хорошего:

• Экономия на цене. В среднем инвесторы продают на 10-30% дешевле (в зависимости от стадии строительства и сроков сдачи).
• Больше выбор. Можно найти более интересные варианты, чем в актуальном предложении от застройщика — с лучшей планировкой, этажом, видом из окон.
• Возможность заселиться быстрее. Если дом на завершающем этапе, то после переуступки тебе останется подождать несколько месяцев, а не лет.
• Меньше рисков инвестирования. Ты подключаешься в процесс, когда уже видно, что объект строится и имеет все шансы на ввод в эксплуатацию. А вот инвестор-первопроходец рисковал больше.

А теперь о минусах:

• Риск мошенничества. На рынке встречаются «черные» перекупщики, которые оформляют переуступки по нескольку раз, собирают деньги и исчезают. Поэтому так важно проверять!
• Нет рассрочки. Инвестору обычно нужна полная сумма и сразу, поэтапная оплата для него не выгодна. Разве что привлекать ипотеку.
• Переплата за ремонт и мебель. Если инвестор уже сделал отделку и хочет ее продать — придется платить с накруткой, даже если тебе не нравится его вкус. Лучше искать «голые» варианты.
• Ограниченные гарантии. Инвестдоговор может не покрывать некоторые риски, как-то изменение планировки или коммуникаций. С застройщиком об этом уже не договоришься.

Как видим, преимуществ больше, чем недостатков. Главное — найти адекватного инвестора и надежного застройщика, остальное дело техники. У нас на Львовщине есть достаточно много новостроек, где лучше покупать именно через переуступку — ведь так можно сэкономить до 50 000 грн на однокомнатной квартире!

Лайфхаки, как выбрать идеальную новостройку во Львове

Чтобы твоя мечта о собственном жилье осуществилась как можно быстрее и выгоднее, вот несколько советов, как выбрать жилой комплекс для переуступки во Львове:

1. Ищи на правильных ресурсах. Заходи на доски объявлений Mistechko.com, ЛУН, OLX — там всегда много предложений именно по переуступкам. А вот сайтам-однодневкам не доверяй.
2. Обращай внимание на локацию. Лучшие районы Львова для жизни сейчас — Франковский, Железнодорожный, Сиховский. Там активно возводят современные ЖК со всей инфраструктурой — школами, садиками, ТРЦ.
3. Читай отзывы о застройщике. Изучи его портфолио, реализованные проекты, сроки и качество работ. Не ведись на суперниз
4. Интересуйся удобствами и благоустройством. Хорошие застройщики сразу проектируют детские и спортивные площадки, зоны отдыха, паркинги, озеленение. Это плюс и к комфорту, и к цене квартиры.
5. Не гнушайся «вторичкой». Некоторые инвесторы продают уже сданный «первичный» фонд — с ремонтом, мебелью, техникой. Можно заселиться хоть завтра и не тратиться на отделку.

Ну и конечно, внимательно изучай договор переуступки со всеми приложениями. Пункты о предмете сделки (квартире), ее цене, порядке расчетов, правах и обязанностях сторон, форс-мажорах должны быть максимально четкими и понятными. Если возникают сомнения — лучше перестрахуйся и обратись за юридической консультацией. Ведь обмануть могут не только инвесторы-аферисты, но и крупные корпорации.

Что ж, теперь ты знаешь о переуступках жилья почти все! Надеемся, эта информация пригодится и поможет тебе найти квартиру своей мечты в любимом городе Льва. Не бойся экспериментировать с форматами покупки, но и не теряй бдительность. Желаем удачной и взаимовыгодной сделки, мягкой кровати и крепкого замка на дверях. :) А если будут еще вопросы — обращайся, всегда готовы помочь!