Як купити квартиру в новобудові Львова за переуступкою: інструкція та лайфхаки

Привіт, мрійнику про власне житло! Ти вже обрав ідеальну новобудову у Львові, але дізнався, що всі квартири від забудовника розпродані? Не засмучуйся, вихід є — купити помешкання в інвестора за переуступкою прав власності. Це законний і вигідний спосіб стати власником омріяних квадратних метрів. Зараз ми розкладемо по поличках, що таке переуступка і як правильно оформити угоду. Поїхали!

Зміст:

• Що таке переуступка квартири і як вона працює
• Перевіряємо забудовника та інвестора: на що звернути увагу
• Необхідні документи для оформлення переуступки
• Скільки коштує переуступка і які податки треба сплатити
• Плюси та мінуси купівлі квартири за переуступкою
• Лайфхаки, як вибрати ідеальну новобудову у Львові

Що таке переуступка квартири і як вона працює

Отже, переуступка або цесія — це передача прав та обов'язків за договором від однієї особи (цедента) до іншої (цесіонарія). У випадку з нерухомістю це означає, що інвестор, який вклав гроші в будівництво на початковому етапі, продає своє право на квартиру покупцеві. Тобто ти укладаєш договір не з забудовником, а з власником майнових прав.

Схема переуступки виглядає так:

1. Інвестор купує квартиру в новобудові на етапі котловану або початку будівництва
2. Через якийсь час він вирішує продати своє право на це житло (бо передумав, потрібні гроші, хоче заробити і т.д.)
3. Ти знаходиш цей варіант, домовляєшся про ціну і умови, перевіряєш документи
4. Ви підписуєте договір переуступки права вимоги, де вказана повна вартість квартири і твої зобов'язання
5. Ти сплачуєш гроші інвестору і частково забудовнику (якщо є борг чи комісія)
6. Після здачі будинку в експлуатацію ти підписуєш основний договір купівлі-продажу вже з забудовником і отримуєш ключі від квартири

Фактично, переуступка — це тристороння угода, де задіяні інвестор, новий покупець і забудовник. Останній має обов'язково погодитись на «заміну гравця», інакше договір буде недійсним. Тому так важливо вибрати надійну будівельну компанію, яка не зникне з ринку до здачі об'єкта.

До речі, у Львові близько 30% угод на ринку первинної нерухомості — це саме переуступки. Інвестори полюбляють наше місто і активно вкладають в житло, щоб потім вигідно його перепродати. Тож у тебе є всі шанси знайти крутий варіант!

Перевіряємо забудовника та інвестора: на що звернути увагу

Щоб не потрапити на гачок шахраїв і не втратити свої гроші, дуже важливо ретельно перевірити обох контрагентів — і забудовника, і інвестора. Ось що радимо з'ясувати:

Щодо забудовника:

• Репутацію та відгуки в інтернеті, досвід на ринку
• Наявність ліцензії на будівництво, дозволів, права власності чи оренди на земельну ділянку
• Історію та темпи зведення попередніх об'єктів, чи не було затримок і «довгобудів»
• Судові позови та претензії від інвесторів, визнання банкрутом
• Якість та комплектацію уже зданих будинків, відповідність заявленим характеристикам

Щодо інвестора:

• Оригінал договору з забудовником про участь у будівництві (купівлю-продаж, інвестування тощо)
• Документи, що посвідчують особу продавця (паспорт, ідентифікаційний код)
• Доручення або дозвіл від співвласника права на квартиру (якщо вони купували разом)
• Довідки про відсутність боргів чи застави перед третіми особами
• Письмову згоду забудовника на переуступку або пункт про це у початковому договорі

Найкраще довірити юридичну експертизу фахівцям — нотаріусу, юристу, ріелтору. Вони допоможуть виявити можливі ризики і підводні камені. Бо купуючи переуступку, ти купуєш «кота в мішку» — квартиру, якої ще немає по факту. Тому будь уважним і обережним, не погоджуйся на сумнівні схеми.

Необхідні документи для оформлення переуступки

Щоб грамотно скласти договір переуступки, треба підготувати такий пакет документів:

• Паспорти та коди інвестора (цедента) і покупця (цесіонарія)
• Договір про участь у будівництві між інвестором і забудовником
• Додаткові угоди до нього, якщо вносились зміни (наприклад, в планування чи метраж)
• Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру від забудовника інвестору (якщо він є)
• Платіжки про оплату повної або часткової вартості помешкання інвестором
• Технічний паспорт на квартиру з поверховим планом (беремо в забудовника)
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про обтяження і заборони (замовляємо онлайн)
• Письмова згода чоловіка/дружини інвестора на продаж, якщо він/вона не бере участі в оформленні

Всі ці папери треба ретельно вивчити, звірити і додати до договору переуступки. Його ми теж складаємо в простій письмовій формі в трьох екземплярах — для продавця, покупця і забудовника. Нотаріального посвідчення він не потребує, але стане в нагоді, якщо є сумніви і великі суми.

Лайфхак: Не соромся просити у інвестора оригінали документів для ознайомлення. Добре, якщо він сам запропонує зустрітися в забудовника і там все показати-розказати. А от відмова надати папери — тривожний дзвіночок, краще перестрахуватись і пошукати інший варіант.

Скільки коштує переуступка і які податки треба сплатити

Головна перевага купівлі квартири за переуступкою — це економія. Адже інвестор продає її зазвичай дешевше, ніж забудовник на фінальній стадії. Його вигода — отримати живі гроші тут і зараз (навіть з невеликим заробітком), а твоя — придбати омріяні метри з хорошим дисконтом.

Але є і додаткові витрати, про які варто пам'ятати:

• Податок на доходи фізосіб (ПДФО) — 5% від вартості квартири за договором. Якщо сума переуступки менша за оціночну вартість житла, податківці можуть «докрутити» різницю і змусити доплатити.
• Військовий збір — 1,5% від ціни договору. Це обов'язковий платіж, який йде на підтримку української армії.
• Держмито — 1% від вартості угоди. Його теж не уникнути, це свого роду «податок на купівлю».
• Послуги нотаріуса (за бажанням) — від 1000 грн. Залежить від ціни квартири та розцінок контори. Але повір, ця інвестиція варта спокою і надійності.
• Комісія забудовнику — 1-5%. Деякі будівельні компанії беруть окрему плату за згоду на переуступку, мотивуючи це ризиками і додатковими паперами. Хоча в законі такої норми немає.

Тож загалом процес переуступки обійдеться тобі в 3-10% від суми договору. Наприклад, якщо інвестор продає тобі квартиру за 50 000 $, то з урахуванням всіх зборів ти заплатиш десь 52-55 тисяч. Але це все одно вигідніше, ніж брати за повну ціну від забудовника, особливо на фініші проекту.

Плюси та мінуси купівлі квартири за переуступкою

Щоб розставити всі крапки над "і", давай зважимо аргументи за і проти переуступки. Почнемо з хорошого:

• Економія на ціні. В середньому інвестори продають на 10-30% дешевше (в залежності від стадії будівництва і термінів здачі).
• Ширший вибір. Можна знайти більш цікаві варіанти, ніж в актуальній пропозиції від забудовника — з кращим плануванням, поверхом, видом з вікон.
• Можливість заселитись швидше. Якщо будинок на завершальному етапі, то після переуступки тобі залишиться почекати кілька місяців, а не років.
• Менше ризиків інвестування. Ти підключаєшся в процес, коли вже видно, що об'єкт будується і має всі шанси на введення в експлуатацію. А от інвестор-початківець ризикував більше.

А тепер про мінуси:

• Ризик шахрайства. На ринку зустрічаються «чорні» перекупники, які оформляють переуступки по кілька разів, збирають гроші і зникають. Тому так важливо перевіряти!
• Нема розстрочки. Інвестору зазвичай треба повну суму і зразу, поетапна оплата для нього не вигідна. Хіба що залучати іпотеку.
• Переплата за ремонт і меблі. Якщо інвестор вже зробив обробку і хоче її продати — доведеться платити з накруткою, навіть якщо тобі не подобається його смак. Краще шукати «голі» варіанти.
• Обмежені гарантії. Інвестдоговір може не покривати деякі ризики, як-от зміну планування чи комунікацій. З забудовником про це вже не домовишся.

Як бачимо, переваг більше, ніж недоліків. Головне — знайти адекватного інвестора і надійного забудовника, решта справи техніки. У нас на Львівщині є досить багато новобудов, де краще купувати саме через переуступку — бо так можна заощадити до 50 000 грн на однокімнатній квартирі!

Лайфхаки, як вибрати ідеальну новобудову у Львові

Щоб твоя мрія про власне помешкання здійснилась якомога швидше і вигідніше, ось кілька порад, як обрати житловий комплекс для переуступки у Львові:

1. Шукай на правильних ресурсах. Заходь на дошки оголошень Mistechko.com, ЛУН, OLX — там завжди багато пропозицій саме по переуступках. А от сайтам-одноденкам не довіряй.
2. Звертай увагу на локацію. Найкращі райони Львова для життя зараз — Франківський, Залізничний, Сихівський. Там активно зводять сучасні ЖК з усією інфраструктурою — школами, садочками, ТРЦ.
3. Читай відгуки про забудовника. Вивчи його портфоліо, реалізовані проекти, терміни і якість робіт. Не ведись на супернизькі ціни від нових «фірмочок» — є шанс залишитись без грошей і квартири.
4. Цікався зручностями і благоустроєм. Хороші забудовники відразу проектують дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, паркінги, озеленення. Це плюс і до комфорту, і до ціни квартири.
5. Не гребуй «вторичкою». Деякі інвестори продають вже зданий «первинний» фонд — з ремонтом, меблями, технікою. Можна заселитись хоч завтра і не витрачатися на оздоблення.

Ну і звісно, уважно вивчай договір переуступки з усіма додатками. Пункти про предмет угоди (квартиру), її ціну, порядок розрахунків, права та обов'язки сторін, форс-мажори мають бути максимально чіткими і зрозумілими. Якщо виникають сумніви — краще перестрахуйся і зверни все на юридичну консультацію. Бо обманути можуть не тільки інвестори-аферисти, але й великі корпорації.

Що ж, тепер ти знаєш про переуступки житла майже все! Сподіваємось, ця інформація стане в нагоді і допоможе тобі знайти квартиру своєї мрії в улюбленому місті Лева. Не бійся експериментувати з форматами купівлі, але й не втрачай пильність. Бажаємо вдалої і взаємовигідної угоди, м'якого ліжка і твердого замка на дверях. :) А якщо будуть ще питання — звертайся, завжди готові допомогти!