Оцінка нерухомості у Львові: навіщо, як і де зробити

Привіт, любий власнику квадратних метрів у Львові! Збираєшся продавати, купувати, міняти або дарувати своє житло? Тоді тобі точно не обійтись без оцінки нерухомості. Це обов'язкова процедура для більшості операцій з квартирами, будинками, землею. Без неї ти не зможеш укласти договір, сплатити податки і спати спокійно. Але не хвилюйся, зараз ми розкладемо все по поличках і розповімо, як зробити оцінку швидко, надійно і недорого. Поїхали!

Зміст:

• Навіщо потрібна оцінка нерухомості і коли без неї не обійтись
• Хто має право проводити оцінку і скільки це коштує
• Які документи потрібні для оцінки квартири, будинку, землі
• Як відбувається процес оцінки і що впливає на результат
• Як зробити попередню оцінку нерухомості онлайн і безкоштовно
• Що таке звіт про оцінку і скільки він дійсний
• Бонуси: як підвищити вартість своєї нерухомості у Львові

Навіщо потрібна оцінка нерухомості і коли без неї не обійтись

Згідно з українським законодавством, оцінка майна — це процес визначення його ринкової вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами. Простіше кажучи, це офіційний висновок про те, скільки насправді коштує твоя квартира, будинок чи земля.

Оцінка нерухомості потрібна в таких випадках:

• Продаж, купівля, міна, дарування житла
• Оформлення спадщини або розділ майна
• Отримання кредиту під заставу нерухомості
• Страхування майна
• Оренда державного чи комунального житла
• Внесення нерухомості до статутного капіталу підприємства
• Оподаткування операцій з майном

Тобто майже будь-які дії з нерухомістю вимагають її попередньої оцінки. Без неї угода просто не матиме юридичної сили, а ти ризикуєш отримати штраф або взагалі кримінальну відповідальність. Тому не нехтуй цією процедурою, навіть якщо дуже поспішаєш.

Цікавий факт: у Львові щороку відбувається близько 10 тисяч операцій з нерухомістю. І більшість з них — це саме купівля-продаж квартир на вторинному ринку. Тож попит на оцінку житла в нашому місті завжди високий.

Хто має право проводити оцінку і скільки це коштує

Як ти вже зрозумів, оцінка нерухомості — це серйозна і відповідальна справа. Тому довірити її можна тільки сертифікованому оцінювачу — фізичній особі, яка має вищу освіту, пройшла навчання за програмою базової підготовки та успішно склала кваліфікаційний іспит. Такий фахівець отримує свідоцтво про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів та має право самостійно складати звіти про оцінку майна.

Де шукати таких експертів? Є кілька варіантів:

• Приватні оцінювачі, які працюють як ФОП і рекламують свої послуги в інтернеті, газетах, на дошках оголошень.
• Компанії з оцінки майна, що мають штат сертифікованих спеціалістів і солідний досвід на ринку.
• Оцінювачі при ріелторських агентствах, нотаріальних конторах, банках — вони обслуговують клієнтів цих установ.
• Експерти, рекомендовані друзями або родичами, які вже зверталися до них і залишилися задоволені.

Вартість послуг оцінювача залежить від багатьох факторів: типу нерухомості, її площі, місця розташування, терміновості, додаткових вимог замовника. В середньому у Львові оцінка стандартної двокімнатної квартири коштує від 1000 до 2000 грн. За експрес-оцінку за 1-2 дні можуть попросити на 500-1000 грн більше. Але є і бюджетні варіанти від 600-800 грн, особливо якщо замовляти разом з юридичним супроводом угоди.

Лайфхак: Щоб не переплачувати, шукай оцінювачів на дошках оголошень Львова як Мистечко. Тут завжди є актуальні пропозиції з контактами фахівців та цінами на їхні послуги. Можна вибрати найвигідніший варіант і домовитись про зустріч.

Які документи потрібні для оцінки квартири, будинку, землі

Щоб оцінювач зміг якісно і швидко виконати свою роботу, ти маєш надати йому певний пакет документів на нерухомість. Ось що туди входить:

• Для квартири або кімнати:
• Для будинку або дачі:
• Для земельної ділянки:

Всі документи мають бути дійсними на момент оцінки і не містити виправлень чи помилок. Бажано надавати оригінали, але якщо це неможливо — підійдуть нотаріальні копії. За потреби оцінювач може запросити додаткові папери — наприклад, договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду тощо. А ще він обов'язково має оглянути об'єкт оцінки на місці — зробити обміри, фото, перевірити стан.

Як відбувається процес оцінки і що впливає на результат

Сам процес оцінки нерухомості складається з кількох етапів:

1. Підписання договору на проведення оцінки між замовником і оцінювачем.
2. Надання замовником усіх необхідних документів на об'єкт оцінки.
3. Ознайомлення оцінювача з наданими матеріалами та візуальне обстеження нерухомості.
4. Вибір методів оцінки залежно від мети та особливостей об'єкта:
   • порівняльний (на основі цін продажу подібного житла)
   • дохідний (на основі потенційного доходу від оренди чи використання)
   • витратний (на основі вартості відтворення об'єкта з урахуванням зносу)
5. Розрахунок ринкової вартості об'єкта за обраними методами та їх узгодження.
6. Складання оцінювачем повного звіту про оцінку майна у двох примірниках.
7. Підписання акту прийому-передачі робіт та оплата послуг замовником.

На результат оцінки, тобто на ринкову вартість твоєї нерухомості у Львові, впливають такі фактори:

• Місце розташування (район, інфраструктура, екологія, транспорт)
• Тип і призначення об'єкта (квартира, кімната, будинок, дача, ділянка)
• Площа, планування, кількість кімнат
• Якість і стан ремонту, меблів, техніки
• Матеріал і рік будівництва, поверх
• Наявність додаткових благ — балкона, паркінгу, саду, басейну тощо
• Попит і пропозиції на ринку, сезонність, курс валют

Врахувавши всі ці нюанси, досвідчений оцінювач визначить справедливу ринкову ціну твоєї нерухомості — не занижену і не завищену. З цим документом ти зможеш сміливо виставляти житло на продаж, брати кредит чи страхувати своє майно.

Як зробити попередню оцінку нерухомості онлайн і безкоштовно

Якщо ти хочеш дізнатися приблизну вартість своїх квадратних метрів, але не готовий одразу викликати професійного оцінювача — у тебе є кілька способів зробити це самостійно:

1. Через сайти оголошень як Мистечко — введи в пошук свій район, вулицю, кількість кімнат і площу. Сервіс видасть схожі варіанти з цінами, а ти зможеш вирахувати середню вартість 1 кв.м і помножити на свій метраж. Але враховуй, що це будуть ціни пропозиції, які зазвичай на 5-10% вищі за реальні.
2. Через автоматичні онлайн-калькулятори на сайтах агентств нерухомості та банків. Тобі треба буде заповнити форму з основними параметрами житла (тип, адреса, площа, стан) і отримаєш приблизну оцінку. Але вона буде досить поверхнева і не врахує всіх нюансів.
3. Через безкоштовні сервіси Фонду держмайна України — там можна отримати електронну довідку про оцінку для нотаріальних дій. Але для цього треба мати електронний цифровий підпис і подати заяву з документами через особистий кабінет. До того ж, оцінка буде ближча до мінімальної, а не ринкової.

Такі попередні розрахунки допоможуть тобі зорієнтуватися в цінах і зрозуміти, на яку суму можна розраховувати. Але для серйозних операцій з нерухомістю краще не економити і довіритись професіоналам.

Важливо: В Україні штраф за заниження оцінки нерухомості при купівлі-продажу може сягати 100% від неоплаченого податку. Тобто якщо ти вкажеш у договорі меншу суму, ніж насправді отримаєш, тобі доведеться сплатити подвійний податок. Тому не ризикуй і не змовляйся з покупцями про «чорні» розрахунки.

Що таке звіт про оцінку і скільки він дійсний

Результатом роботи оцінювача є звіт про оцінку майна — документ, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, відомості про оцінювача та замовника, опис об'єкта, мету оцінки, методи і дату оцінки. Він складається у двох паперових примірниках або в електронній формі і підписується оцінювачем.

Звіт обов'язково має містити такі розділи:

• Загальні відомості (дані про замовника, оцінювача, об'єкт оцінки)
• Характеристики об'єкта оцінки (опис, фото, схеми, плани)
• Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта
• Вибір і обґрунтування методів оцінки
• Розрахунок вартості об'єкта за обраними методами
• Узгодження результатів і висновок про вартість
• Додатки (копії документів, фото, спеціальні розрахунки)

Один примірник звіту залишається у замовника, а другий — в оцінювача. Вони мають зберігати його не менше 5 років на випадок перевірок чи суперечок. Крім того, оцінювач повинен внести основні дані зі звіту до Єдиної бази даних звітів про оцінку (це можна перевірити онлайн за номером).

Звіт про оцінку нерухомості у Львові зазвичай дійсний протягом 6 місяців з дати оцінки. Це означає, що ти можеш використовувати його для укладання угод, оформлення документів, звернення до суду тощо. Але якщо за цей період на ринку відбулися суттєві зміни або об'єкт зазнав пошкоджень чи покращень — оцінку треба буде оновити.

Бонуси: як підвищити вартість своєї нерухомості у Львові

Щоб твоя квартира, будинок чи земля коштували якомога дорожче, є кілька лайфхаків, як збільшити їхню привабливість для покупців та оцінювачів:

• Зроби якісний ремонт. Замінити вікна, двері, сантехніку, електрику, оздобити стіни, підлогу і стелю сучасними матеріалами. Це освіжить інтер'єр і додасть 10-20% до вартості.
• Перепланування і ергономічний дизайн. Прибрати зайві стіни, створити відкритий простір, функціональні зони, додати корисну площу за рахунок балкона чи комори. Але узгодити всі зміни з БТІ!
• Меблі і техніка. Якщо залишаєш їх новим власникам — вибирай практичні, універсальні, нейтральних відтінків. Вбудована кухня, шафа-купе чи кондиціонер — це плюс.
• Чистота і порядок. Перед оглядом і оцінкою прибери всі особисті речі, зайвий декор, розсортуй речі у шафах. Нехай житло виглядає охайним, світлим і просторим.
• Благоустрій подвір'я. Якщо продаєш будинок чи дачу — подбай про впорядковану територію. Підстрижений газон, квіти, садові доріжки, альтанка, мангал — все це додає очок.
• Гнучкість і привітність. Йди на зустріч потенційним покупцям, будь готовий показати житло в зручний для них час, відповідай на питання, розповідай про переваги району. Адже оцінюють не лише квадратні метри, а й симпатію до господарів.

Звісно, все це потребує часу і грошей, але воно того варте. Адже різниця в ціні між занедбаною «совдепівською» квартирою і стильною "євродвушкою" в тому ж районі Львова може сягати 30-50%. А кому ж не хочеться вигідно продати своє житло і купити краще?

Отже, оцінка нерухомості — це необхідна і корисна процедура для всіх, хто планує операції з житлом у Львові та області. Вона допоможе тобі визначити справедливу ринкову вартість об'єкта, убезпечить від юридичних проблем і податкових ризиків. А якщо підійти до питання грамотно і скористатися порадами експертів — можна непогано заробити на своїх квадратних метрах. Бажаємо тобі вдалих угод і мудрих рішень!