9 шляхів, як убезпечити себе від шахраїв при купівлі квартири у новобудові чи на вторинному ринку
Придбання власного житла — це завжди хвилююча та відповідальна подія. Але разом з передчуттям нового етапу життя у своїй омріяній оселі, покупців часто супроводжують страхи та сумніви. І не дарма, адже ринок нерухомості, на жаль, приваблює чимало шахраїв.
Як не стати жертвою афери та зберегти свої гроші та нерви при купівлі квартири? Ми підготували для вас 9 дієвих порад, які допоможуть мінімізувати ризики і вберегтися від найпоширеніших шахрайських схем. Ці правила актуальні як для первинного, так і вторинного ринку житла в будь-якому місті України.
Зміст:
- 4 небезпеки при купівлі квартири у новобудові
- 5 підводних каменів вторинного ринку житла
- Ретельно перевіряйте всі документи продавця та об'єкта нерухомості
- Наполягайте на особистій присутності власника при укладанні угоди
- Будьте обережні з житлом, отриманим у спадок чи за рішенням суду
- Не занижуйте ціну в договорі — вказуйте реальну вартість
- Перевірте відсутність боргів за комунальні послуги
- Переконайтеся у згоді всіх співвласників на продаж майна
- Дізнайтеся, чи не перебуває житло під арештом або в заставі
4 небезпеки при купівлі квартири у новобудові
Первинний ринок житла приваблює покупців своєю новизною, сучасними плануваннями та прийнятними цінами. Але і тут є свої підводні камені, про які варто знати:
- Продаж права, а не майна. На етапі котловану чи недобудови ви придбаваєте не конкретні квадратні метри, а лише право на них у майбутньому. Якщо забудовник не завершить проект — ви ризикуєте залишитися ні з чим.
- Кількаразовий продаж об'єкта. Бувають випадки, коли недобросовісні забудовники або посередники продають ті самі квартири по кілька разів. Щоб уникнути цього, працюйте напряму з відділом продажів забудовника і ретельно перевіряйте документи.
- Підміна проданого об'єкта. При укладанні договору уважно перевіряйте характеристики квартири: номер, поверх, площу, плануванння. Трапляються випадки, коли покупцям показують одне помешкання, а «на папері» продають зовсім інше.
- Репутація і надійність забудовника. Віддавайте перевагу відомим компаніям з гарною історією та реалізованими проектами. Вивчіть всі дозвільні документи на будівництво, ліцензії, право власності на земельну ділянку. І обов'язково зверніть увагу на договір!
Наразі в Україні готується закон, що посилить захист інвесторів у новобудовах. Зокрема, їм нададуть право власності на квартиру ще до здачі будинку в експлуатацію. Документ зобов'яже продавати житло лише після держреєстрації об'єкту і за спеціальним договором купівлі-продажу з вказаною стовідсотковою ціною.
Крім того, парламентарі вивчають досвід Німеччини та Польщі, де продаж квартир у новобудовах відбувається через банки-посередники. Ці установи перевіряють забудовника, контролюють цільове використання коштів, страхують ризики і представляють інтереси інвесторів. Сподіваємося, найкращі зарубжні практики будуть імплементовані і в український закон!
5 підводних каменів вторинного ринку житла
А ось які найпоширеніші афери зустрічаються при купівлі квартири «з історією»:
- Фальшиві документи. Шахраї підроблюють право власності, особисті документи продавців тощо. Будьте уважні навіть якщо угоду супроводжує нотаріус — вони теж інколи помиляються або навіть свідомо співпрацюють із зловмисниками.
- Продаж за довіреністю. Дуже ризикована схема, адже документ може бути підробленим або отриманим обманом. І потім «справжній власник» може оскаржити угоду. Тому намагайтесь уникати купівлі квартири за довіреністю.
- «Прописані» мешканці. Траплялося, що разом з житлом новим власникам діставались і старі жильці, які відмовлялись виселятися. Особливо, якщо це неповнолітні діти. Перевірте, щоб усі зареєстровані особи були виписані до моменту продажу.
- Борги за «комуналку». Ретельно з'ясуйте, чи не накопичились борги за квартиру, щоб потім вони «сюрпризом» не перейшли до вас. Краще отримати довідки про відсутність заборгованості від усіх постачальників послуг.
- Продаж частки співвласника або майна подружжя. Переконайтесь, що на угоду є письмова згода усіх власників — інакше хтось із них може потім оскаржити правочин. Те ж саме стосується продажу спільно нажитого майна одним із подружжя.
А ось кілька загальних правил безпеки, які будуть корисні при купівлі житла як на первинному, так і на вторинному ринку.
Ретельно перевіряйте всі документи продавця та об'єкта нерухомості
Витребуйте у власника оригінали та копії всіх правовстановлюючих паперів на квартиру:
- Свідоцтво про право власності або витяг з Держреєстру речових прав
- Технічний паспорт БТІ
- Поверховий план та експлікацію
- Документи-підстави придбання житла (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо)
Додатково перевірте об'єкт через онлайн-сервіси Мін'юсту: наявність обтяжень, арештів, іпотек, інформацію про власників та їх частки.
Так само ретельно вивчіть особу продавця: його паспорт, ідентифікаційний код, документи про сімейний стан. Якщо власником є юрособа — витяг чи виписку з Єдиного держреєстру, статут, дозволи і повноваження представників на укладання угоди.
Наполягайте на особистій присутності власника при укладанні угоди
Не погоджуйтесь підписувати договір з представником власника за довіреністю! Ви ризикуєте придбати «кота в мішку» і згодом втратити і житло, і гроші. Винятки можливі лише для дуже близьких людей, яким ви беззаперечно довіряєте.
Якщо ж власник у від'їзді або з інших причин не може бути присутнім — оформлюйте угоду дистанційно через систему «Дія» з електронними підписами учасників. Так ви принаймні будете впевнені, що маєте справу з реальним господарем квартири.
Будьте обережні з житлом, отриманим у спадок чи за рішенням суду
Такі об'єкти потребують більш ретельної історичної «експертизи». Адже є ймовірність, що згодом можуть об'явитись невраховані спадкоємці чи «скривджені» колишні власники і почати судові суперечки. Ретельно перевіряйте попередні переходи прав на квартиру і намагайтесь уникати придбання сумнівного житла.
Не занижуйте ціну в договорі — вказуйте реальну вартість
Інколи недобросовісні продавці наполягають вписати у договір меншу ціну, ніж фактично сплачена. Нібито для «економії на податках». Не погоджуйтесь на це! По-перше, це незаконно. А по-друге — ви ризикуєте отримати назад лише ту суму, що вказана «на папері», якщо угоду визнають недійсною.
Перевірте відсутність боргів за комунальні послуги
Зателефонуйте в управляючу компанію, опитайте всіх постачальників послуг щодо наявності заборгованості за даною квартирою. Вимагайте довідки про повну оплату або ж погашення боргів до підписання угоди. Інакше ви ризикуєте отримати неприємний «спадок» разом з омріяними квадратними метрами.
Переконайтеся у згоді всіх співвласників на продаж майна
Трапляються випадки, коли квартиру продає лише один зі співвласників, не питаючи дозволу інших. Потім «обділені» власники оскаржують угоду і намагаються повернути собі житло. Тому обов'язково перевірте, скільки саме осіб володіє нерухомістю, і вимагайте письмової нотаріальної згоди кожного на продаж.
Дізнайтеся, чи не перебуває житло під арештом або в заставі
Квартири з юридичними обтяженнями — улюблені «лоти» шахраїв. Їх часто виставляють за привабливо низькими цінами, щоб швидко знайти наївного покупця. Будьте обережні, не ведіться на «вигідні» пропозиції, що видаються занадто привабливими! Уважно перевірте юридичну «чистоту» житла через реєстри Мін'юсту та співпрацюйте лише з перевіреними нотаріусами.
Отже, не варто сподіватись на «авось пронесе» при купівлі нерухомості. Шахраї стають все більш винахідливими і спритними, тому і вам необхідно бути обачливими та обізнаними. Дотримуйтесь наших порад, довіряйте лише надійним продавцям та посередникам — і ваш переїзд у нову оселю пройде максимально гладко та безпечно!
До речі, на дошці оголошень Mistechko.com ви знайдете сотні перевірених варіантів житла від власників та забудовників з усієї Львівщини. А розділ "Новини і статті" допоможе вам бути в курсі всіх актуальних тенденцій ринку нерухомості. Заходьте, шукайте, купуйте — і будьте впевнені у своїх майбутніх квадратних метрах!
